BGH-Urteil: Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen

Der Bundesgerichtshof hat am 19.5.2010 (Az. VIII ZR 122/09) entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht

Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Von der Vermieterin wurde Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008 verlangt. Ein Sachverständigengutachten Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete lag dem Mieterhöhungsverlangen bei. Dabei handelt es sich um ein "Typengutachten". Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Zustimmung wollte die Mieterin zur beabsichtigten Mieterhöhung nicht erteilen. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Amtsgericht folgte dieser Ansicht nicht und hat der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Vermieterin stattgegeben. Die Berufung zu diesem Verfahren hat das Landgericht zurückgewiesen.

Auch die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558a BGB* erfüllt. Mit der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, die nach dieser Vorschrift erforderlich ist, sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Die Beifügung eines Sachverständigengutachtens reicht aus, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete  

 (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. …

…

*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung  

 (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) …

Pressemitteilung Nr. 105/2010 zum Urteil vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09

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