Lohnt sich der Umbau? Wertgutachten für Gewerbehalle in Herne
Sachverständiger ermittelt Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie in Herne
11.2.2022 in Herne. Mitten im Ruhrgebiet hat Frank Drews, der Sachverständige für Immobilienbewertung, einen Ortstermin. Es geht um eine Gewerbehalle, die den Besitzer wechseln soll. Verhandlungen sind bereits erfolgt, und der Kaufinteressent hat schon ein neues Nutzungskonzept entwickeln lassen. Für dessen Realisierung müssten allerdings noch einige Umbauten in der Halle vorgenommen werden. Da der Kauf eines Gewerbegrundstücks ohnehin eine kostspielige Angelegenheit ist, will der Käufer auf Nummer Sicher gehen und hat den Immobiliengutachter Frank Drews beauftragt, den aktuellen Verkehrswert der Gewerbehalle zu ermitteln. Darüber hinaus soll eine überschlägige Kalkulation und Wertermittlung bei geändertem Nutzungskonzept erfolgen.
Kaufentscheidung: Wertgutachten für Gewerbehalle mit unterschiedlichen Nutzungen
Die Halle steht in einem Gewerbegebiet, das Ende der 90er Jahre neu entwickelt wurde. Errichtet wurde die Gewerbehalle im Jahr 2010 als Stahlkonstruktion mit Trapezblecheindeckung. Der bauliche Zustand ist gut. Die wärmegedämmten Außenwände sind aus Sandwichplatten hergestellt. Die Fenster sind aus Aluminium oder Kunststoff mit Isolierverglasung. In der Gewerbehalle verteilen sich auf zwei Etagen Büro- und Produktionsräume sowie Ausstellungs- und Lagerflächen. Die Nutzfläche jeder Etage beträgt etwa 770 Quadratmeter. Die Beleuchtung in den Räumen erfolgt größtenteils durch Neonleuchten. Die Elektroinstallationen sind hochwertig und umfangreich vorhanden. An einer Gebäudeseite befindet sich ein Sektionaltor mit einer überdachten Rampe zur Anlieferung. Ein Lastenaufzug mit einer Tragfähigkeit von 1000 kg ist ebenfalls vorhanden.
Immobiliengutachter bewertet Gewerbehalle in Herne vor und nach dem neuen Nutzungskonzept
Der Käufer plant nun, die vorhandenen Lager- und Produktionsflächen als Büroflächen umzunutzen. Gleichzeitig soll die Gesamtnutzfläche von 1500 Quadratmetern in fünf separate Einheiten unterteilt werden. Im Vergleich zu der aktuellen Objektbewertung wäre mit den kleineren Vermietungseinheiten das Betreiberrisiko geringer und der Mietertrag höher. Die Bewirtschaftungskosten wären insgesamt günstiger. Außerdem fallen die Liegenschaftszinssätze für Büroimmobilien niedriger aus. Durch die vorgenommenen Umbauten würde sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern. Allerdings wäre neben den Kosten auch ein gewisser Zeitaufwand zu berücksichtigen. All diese Faktoren erläutert der Sachverständige Frank Drews in seinem Verkehrswertgutachten. Nach Sachwert- und Ertragswertberechnungen kommt er zu dem Schluss, dass der Umbau rentabel wäre, solange die kalkulierten Kosten nicht überzogen werden. Der Käufer der Gewerbeimmobilie hat nun ein ausführlich berechnetes Verkehrswertgutachten und eine gute Grundlage, um seine Entscheidungen zu treffen.
Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien zu unterschiedlichen Anlässen:
- Steuerrecht, betriebliche Entnahme, Erbschaft
- Versteigerung
- Kauf, Verkauf
- Gerichtliche Verfahren
- Nachlassregelungen, etc.
- Gutachten für Betreuungsgericht
Immobiliengutachter Dipl.-Ing. Frank Drews erstellt Wertgutachten für Immobilien in ganz Nordrhein-Westfalen
Tel. 0234 9731350
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